Как купить гостиницу в США

Последнее время мы получаем большое количество запросов по покупке гостиниц в США.Как правило, запросы не имеют никакой конкретики. Дескать, хочу гостиницу, предложите мне гостиницы, которые у Вас есть.

Как и на любом другом рынке, наиболее активно ищут своих покупателей низкорентабельные гостиницы. Отели, приносящие хороший доход, более нацелены на развитие, чем на продажу, поэтому поиск подходящей гостиницы может занять месяцы.

Как правило, если гостиницы находятся в листингах на продажу и в различных интернет сайтах, занимающихся продажей собственности, это значит, что дела уж совсем плохи. Обычно мы находим и покупаем гостиницы до того, как она официально обьявляется владельцами к продаже.

В первую очередь, нужно определиться с тремя вопросами:

  1. Какого типа гостиницу вы хотите купить? Это может быть городская гостиница в туристической зоне, городская гостиница вне туристической зоны, загородняя гостиница, гостиницу в районе аэропорта, гостиницу в зоне активного отдыха определённого типа (горнолыжного, например), мотель около большого хайвэя, гостиница на берегу океана, гостиница на островах, гостиница в курортной зоне, гостиница в промышленной зоне;
  2. Уровень гостиницы (количество звёзд). Учтите, что количество звезд у гостиницы мало связано с ее рентабельностью.
  3. Объём инвестиций, которые Вы готовы вложить в этот бизнес. Если у Вас есть 5 миллионов долларов, и Вы хотите купить 5-звёздочную гостиницу в туристической зоне крупного города, то это нереально. Так же, как нереально купить коллекционную машину «Бугатти» или «Ламборджини» в хорошем состоянии за 5 тысяч долларов…

Редко, кто стремится продавать хорошие новые высокоприбыльные гостиницы. По нашему опыту, 3/4 гостиниц, которые продаются, имеют те или иные проблемы. Вопрос заключается в том, в какую сумму обойдется преодоление этих проблем.

Главная проблема, из-за которой продают гостиницы — обветшалость здания: здание нуждается в капитальном ремонте, что зачастую требует закрытия гостиницы на определённый срок.

Вторая проблема — дизайн экстерьера и интерьера гостиницы. То, что воспринималось как шик или просто элегантность в 70-80-х г.г., способно вызывать несколько иные эмоции в наше время. Другими словами, не всякая рухлядь — ретро.

Третья группа проблем выбора гостиницы как объекта инвестиций связана с тем, с момента открытия гостиницы претерпела значительные изменения конъюнктура в пределах города, района, квартала — рядом были построены отели той же ценовой категории, изменился архитектурный ландшафт (например, выбранная гостиница оказалась во дворе другой гостиницы или под новой веткой железной дороги, автострады и т.д.), изменились маршруты туристического потока и т.д. Возможно, 30 лет назад предлагаемая на продажу гостиница была очень хорошей загородной гостиницей. Но за 30 лет, город расширился и теперь она стоит в центре весьма бедного городского района, что значительно снижает её стоимость.

Часто бывает, что гостиницы таких крупных систем, как Sheraton или Hilton, продаются именно по этой причине. То есть, они не хотят терять конкурентоспособность по сравнению с соседними гостиницами.

Дальше. Городские гостиницы. Новую только построенную гостиницу в хорошем месте никто не продаёт. Купить такую гостиницу — почти чудо. То есть, мы можем говорить только о достаточно давно работающей гостинице. Следуюший вопрос: является ли эта гостиница историческим зданием или нет. Если да, то количество Ваших проблем с ремонтом и реконструкцией увеличивается многократно. Если нет, то имеет смысл сильно подумать, снести эту гостиницу (если она в хорошем месте) и построить на её месте новую и современную, или вложить достаточно много денег в ремонт гостиницы (иногда реконструкция может стоить столько же или дороже, чем возведение новой).

Покупка старой гостиница сродни покупке подержанного автомобиля. Чем старше, тем больше проблем. Есть, конечно, ситуации, когда возраст гостиницы только повышает её стоимость (как раритетный автомобиль). Но это исключение из правил. Кроме того, Вы пытались ездить на 50 — 60 летнем автомобиле? Развлечение специфическое, особенно если Вы привыкли водить новые машины. То же самое и с гостиницами. Даже при очень презентабельном историческом фасаде, поддержание в надлежащем состоянии такой гостиницы требует постоянного внимания.

Для профессионалов гостиничного бизнеса все вышеизложенное — азбучные истины. Этот текст для тех, кто не имел серьёзного опыта в гостиничном бизнесе. Многие наши клиенты хотят «уйти на покой» и купить гостиничку как «спокойный бизнес». На самом деле, этот бизнес далеко не столь спокойный, как это выглядит извне. Эксплуатация здания, персонал, капризные клиенты — это далеко неполный список проблем, с которыми Вам придется столкнуться.

Рассмотрим механизм покупки гостиницы.

Покупка дорогой собственности всегда осуществляется через адвоката. Причём Вы, конечно, понимаете, что должны использовать своего адвоката, а не пользоваться услугами адвоката любезно предоставленного продавцом…

Адвокат, собственно говоря, готовит все документы по приобретению гостиницы. Это очень большая кропотливая работа, которая может занять не один месяц.

Учтите один очень важный момент — доказательство легальности происхождения денег. Даже если у Вас миллиарды, но Вы не можете доказать их легальное происхождение, то гостиницу Вам никто не продаст. Проблема в том, что в США очень серьёзные законы против легализации доходов, полученных преступным путем (и если в России это всего-лишь «серые» схемы ухода от налогов, то в США, если это недекларированные доходы, с которых не уплачены налоги, то это незаконные доходы полученные преступным путём). И если будет доказано, что это «отмывка денег», то покупатель может лишиться гостиницы, а продавец — денег. В США механизмы распознавания подобных операций развиты очень хорошо. Проверять не стоит.

После того, как Вы сделаете официальное предложение продавцу на покупку гостиницы, Вы должны положить на специальный счёт депозит (равный сумме покупки), который будет недоступен ни Вам, ни продавцу до момента покупки гостиницы или отказа от покупки гостиницы.

Стоимость приобретения может измениться в зависимости от того, что «накопают» ваши технические группы. Теперь о технических группах.

Помимо адвоката работают ещё как минимум 2 технические группы.

Одна группа занимается технической инспекцией здания. Хотя по закону, до оформления продажи продавец обязан указать все недостатки здания (дефекты инженерных сетей, состояние стен и перекрытий и т.д.), но совсем не факт, что продавец все это будет указывать (особенно те факты, что способны снизить цену гостиницы). Иногда владелец гостиницы не всё знает, иногда это экономически обоснованная забывчивость.

Вторая техническая группа занимается документацией и изучением соответствия гостиницы имеющимся планам здания и соответствие изменений полученным разрешениям.

Тут может быть масса подводных камней. Например, по генеральному плану развития города тут через 2 года пройдёт хайвэй, а вы тут вложите деньги в реконструкцию гостиницы… Или нынешние владельцы гостиницы сделали самовольные переделки гостиницы без утверждения в соответствующих органах или мэрии. Первая же комиссия заставит вас всё это переделывать уже за Ваш счёт. Или городской муниципалитет ввёл специальный код для инвалидов и теперь все подьезды к гостинице и туалеты специально нужно оборудовать для удобного въезда инвалидов в колясках. Когда гостиница проектировалась 50 лет назад об этом никто не думал. А теперь сделать это дорого и весьма проблематично. Ну и разумеется, предыдущие владельцы гостиницы этот факт либо проигнорировали, либо откладывали решение этого вопроса «до лучших времён», т.е. до Вас.

Один из самых важных моментов — менеджмент. Если в процессе покупки гостиницы директор гостиницы уйдёт и уведёт за собой ключевой персонал, то при самом удачном варианте покупки гостиницы вы столкнётесь с таким набором проблем, что оправиться от этого вы сможете через год-два. При этом заполняемость Вашей гостиницы упадёт значительно ниже уровня рентабельности…

И ещё один момент — это маркетинг. Часто бывает, что предыдущее руководство вело маркетинг «по старинке» и «не заметило» всех современных тенденций. Например, интернета и систем бронирования онлайн. То есть, Вам всем этим нужно заняться как можно раньше, не дожидаясь, пока Вы купите эту гостиницу и она будет стоять пустая первые 3 — 4 месяца пока Вы наладите отношения с несколькими системами онлайн-бронирования. Ещё важнее этим заняться как можно раньше, если Вы покупаете гостиницу у большой гостиничной сети — ведь Вы покупаете только гостиницу, без раскрученного бренда, без маркетинга, без налаженной системы продаж.

Если Вам продали гостиницу, (особенно, если она раньше входила в крупную систему гостиниц), то никто не будет «любезно» снабжать её клиентурой. То есть, при переходе гостиницы в Вашу собственность Вы автоматически теряете до 90% клиентов. Ваша гостиница будет гарантированно убыточной, пока Вы не создадите свою систему наполнения гостиницы (свою систему продаж). Кроме того, в крупных гостиницах все сотрудники являются сотрудниками большой корпорации и имеют очень серьёзные «бенефиты» , страховки и льготы, которые Вы вряд ли сможете обеспечить. То есть, готовьтесь к смене большой части персонала.

Часто бывает, что хорошая большая гостиница, входящая в крупную систему, этой системе не принадлежит, а принадлежит частным владельцам и инвесторам. Для Вас это идеальный вариант. В этом случае гостиница может сменить владельца, но не сменить систему (останется под торговой маркой системы и под менеджментом системы гостиниц). Но этот вариант встречается достаточно редко и, как привило, речь идёт обочень дорогих гостиницах (за 100 миллионов долларов и больше).

Ну и конечно, перед покупкой гостиницы мы проводим для наших клиентов специальное маркетинговое исследование, после которого мы либо рекомендуем покупать эту гостиницу, либо нет. Чаще «нет», надо признать.

Гостиничный бизнес — это серьёзный, капиталоемкий бизнес с высоким уровнем конкуренции, что требует серьёзного к отношения. Наша компания сможет Вам помочь по большинству перечисленных вопросов, но только при достаточно серьёзном подходе и с Вашей стороны.

Обычно в течение первых месяцев после приобретения гостиницы новый владелец понимает, что спокойного управления отелем не будет, пока не будут делегированы полномочия по оперативному управлению гостиницей — кухня, прачечная, ресепшн, маркетинг, инженерное обслуживание здания, каждый 15-й постоялец — скандалист, найм персонала, бухгалтерия. Где здесь место покою? Поэтому новый владелец отеля чаще всего оставляет за собой контролирующие функции, называя их стратегическим управлением, а наша компания выполняет все функции по оперативному управлению и отчетности перед Владельцем отеля, налоговой службой и муниципалитетом города. Таков проверенный путь к гармонии Владельца между управлением отелем и удовольствием от жизни. Опыт работы в гостиничном бизнесе заставляет нас различать эти два понятия.

Версия для печати Версия для печати